Rodinný dom na kľúč ? Tipy ako predísť finančným nástrahám pri jeho financovaní .

Developerské projekty výstavby rodinných domov rastú, ako huby po daždi .

Veľa developerov  však preferuje rodinný dom na kľúč  a jeho predaj v podobe rozostavaného domu , alebo tzv. holodomu. Úplné dokončenie rodinného domu z fázy tzv. holodomu do obývateľného stavu býva  ponechané z dôvodu individuálnosti požiadaviek  na kupujúcich .

A tu sa prejavujú nástrahy z pohľadu financovania kúpy takéhoto rodinného domu tzv. holodomu a financovania jeho dokončenia. 

Spomeniem najčastejšie formy financovania a nástrahy, na ktoré netreba zabudnúť a treba si ich pri rodinnom dome na kľúč zmluvne s developerom podchytiť, pre ušetrenie budúcich nepríjemností.

Možnosti ako financovať rodinný rodinný  dom na kľúč

Vysvetlíme si to na príklade.

Kúpa rozostavaného rodinného domu na kľúč od developera  , ktorý má zatiaľ iba  postavené múry po veniec, ale developer dom dokončí do holodomu ( dom bez sanity,  podláh, kuchynskej linky, zárubni.....)

Aktuálna hodnota rozostavanej stavby  je 80 000 € s tým, že na jeho výstavbu do holodomu ( ktorú zabezpečuje developer ) je potrebných ďalších   65 000  € , teda celková cena zaplatená developerovi má byť 145.000€ .

Ale ďalších 29 000 € je potrebných na úplné dokončenie do obývateľnosti a kolaudácie. Toto dokončeni si rieši kupujúci svojpomocne .

1.Najľahšia možnosť je financovať kúpu a dostavbu z vlastných zdrojov kupujúceho, ktorá aj developerom najviac vyhovuje ale pozor, tu sa najčastejšie ľudia dopúšťajú chýb.......

     Na začiatku pri podpise kúpnej zmluvy odovzdajú deleperovi prevodom celú kúpnu cenu budúceho  holodomu v našom prípade 145.000 aj keď aktuálna hodnota rozostavanej stavby je podľa nášho príkladu „iba“ 80.000€. Zmluva častokrát neobsahuje termín dokončenia ani to, čo všetko má byť dokončené a tu nastáva problém.

     Ak má developer zaplatenú celú kúpnu cenu vopred a  zmluva žiaľ neobsahuje pripadne termíny, neobsahuje, čo má byť konkrétne na dome dokončené a neobsahuje sankcie za nedodržanie termínov  ťahá kupujúci za kratší koniec . Vaša predstava rodinného domu na kľúč sa môťe stať vašou nočnou morou, pretože vaše páky na developera sú minimálne.

 Ako tomu predísť?

Urobiť si kúpnu zmluvu na aktuálny stav nehnuteľnosti v našom prípade na 80.000€ a zmluvu o dielo vo výške 65.000€, kde si definujete tzv. tranže  za čo a v akej výške budete platiť, dáte si do zmluvy o dielo termíny a sankcie....

Potrebujete sa poradiť aby hypotéka na stavbu domu prebehla hladko ? Rada vám bezplatne pomôžem, stačí ak vyplníte kontaktný formulár.

Pozor 145 000 € v príklade je cena holodomu a na dofinancovanie do úplnej obývateľnosti a  kolaudácie budete potrebovať ďalšie peniaze, ktoré môžu navýšiť  stavbu o cca 20% teda ďalších 29 000 € s ktorými musíte rátať .

2. Klient má 20% vlastných zdrojov teda 29 000 € a zvyšnú časť holodomu v sume   116 000 eur potrebuje dofinancovať prostredníctvom hypotekárneho úveru.  ( stále je to ale iba cena za holodom)

Pozor tu musí klient myslieť na to že ,  aby v rodinnom dome mohol bývať, musí byť tento dom skolaudovaný .

Nielen kvôli kolaudácii, ale aj kvôli sebe potrebuje, aby mal dom podlahu, sanitu, kuchyňu a všetko čo potrebuje k plnohodnotnému bývaniu. Preto odporúčam, zobrať si hypotekárny úver v takej výške  aby dom naozaj dokončil.

Napríklad.

Ak potrebuje na dokončenie domu  do obývateľného stavu ešte 20%  teda sumu 29 000 € mimo obstrávacej ceny 145 000 eur a celková cena domu s dokončením bude teda  184  0000 € (29 000 plus 145 000 € ) , tak výška žiadaného hypotekárneho  úveru musí byť 145.000€. (úverna na  kúpu, výstavbu a dokončenie ). Teda tzv. hypotéka na budúcu hodnotu .

a) Prvá zmluva medzi developerom a kupujúcim bude zmluva o prevode vlastníckych práv rozostavanej stavby vo výške 80.000€, kde banka poskytne klientovi podľa súčastných pravidiel max. 80% z tejto hodnoty teda 64.000 € a 16.000€ musí dať  klient z vlastných zdrojov. ( Ostane mu tak 13 000 z vlastných zdrojov na ďalšiu výstavbu rozostavaného domu do spustenia ďalšej tranže z banky )

b) Druhá zmluva medzi developerom a kupujúcim je zmluva o dielo na výšku 65.000€, kde banka vypúšťa klientovi peniaze na základe fotodokumentácie  na jeho účet a klient vypláca podľa zmluvy o dielo peniaze developérovi.

POZOR !  Mnohé banky majú podmienenú ďalšiu tranžu čerpanú po kúpe rozostavanej stavby  skutočnosťou, že klient musí byť  vlastníkom  rozostavanej nehnuteľnosti a rozostavaný dom spĺňa nárast hodnoty podľa tranží.  Tzn. Ďalšia tranža ( tranža = čiastkové čerpanie úveru) bude z banky uvolnená až po zvýšení hodnoty rozostavaného domu ďalšou výstavbou . Tzn. Musíte mať financie na  prefinancovanie tejto časti výstavby, alebo sa dohodne  v zmluve o dielo, že do čerpania finančnej tranže z banky prefinancuje výstavbu developer z vlastných zdrojov .

Preto po schválení úveru je dôležitá pri príprave zmluvy o dielo komunikácia s developerom, tak aby sa zakomponovali do zmluvy bankou  navrhnuté tranže a podmienky, ktoré musí klient splniť v súlade s tým,  aby banka tranže pustila.

3.Klient nemá žiadne vlastné zdroje.

Aby mohol doplatiť 20% z kupnej ceny rozostavaného rodinného domu na kľúč teda 16 000 eur z 80 000 €  spomínaných v druhom príklade , tak musí, buď založiť  inú nehnuteľnosť  a zobrať si hypotéku na doplatenie 16 000 € , alebo si zobrať  16 000 € spotrebný úver či využiť možnosti stavebného úveru/medziúveru.

Pri zakladaní inej nehnuteľnosti pri kúpe  a dostavbe rodinného domu na kľúč sú dve možnosti.

Po prvé buď si klient zoberie dve hypotéky .Tzn. jednu hypotéku, kde sa založí samostatne iná nehnuteľnosť a druhú hypotéku, kde sa založí rozostavaná stavba . Peniaze z obdovoch hypoték sa použijú na kúpu a dostavbu rozostavaného rodinného domu.

Po druhé klient si zoberie jednu hypotéku, kde sa založia v prospech tejto hypotéky iná nehnuteľnosť spolu s rozostavaným domom.

POZOR, ak ručíme pri kúpe a výstavbe rodinného domu na kľúč aj inou  nehnuteľnosťou a chceme v čase, keď svoj nový dom dokončíme vypustiť ručenie inou nehnuteľnosťou  a preniesť ťarchu na nový dom môže nastať problém.

Banka s vypustením inej nehnuteľnosti nemusí súhlasiť  z toho dôvodu, že na výšku hypotéky  184 000 € sme ručili dvoma nehnuteľnosťami, ktorých  hodnota bola spolu napr. 250 000 €

Teda  184 000 € ( nový dom) plus 76 000 € ( iná nehnuteľnosť ) spolu 250.000 € .Výška hypotéky je    74 % z hodnoty obidvoch nehnuteľnosti.

Dokončený dom má hodnotu 184.000 € teda pomer hypotéky k hodnote nového domu  je 100 % . ( tzv . LTV )

V tomto prípade bude banka na vypustenie inej nehnuteľnosti žiadať buď vklad  z vlastných zdrojov,  tak aby bol dodržaný pomer 74% , tzn. doplatenie 48 100 € a až vtedy povolí vypustenie inej nehnuteľnosti z úveru, alebo musíte čakať až do doby kým splácaním hypotéky dôjde k zníženiu zostatku dlhu ( istiny úveru ) na hodnotu 136 900 € .

   Po prečítaní si možno hovoríte : „Aké  je zložité „ . Ale nie je, ak máte developera, ktorý je ochotný komunikovať a prispôsobovať sa financujúcej  banke a finančného konzultanta, ktorý vie dané podmienky banky dokomunikovať  tak, boli všetky zainteresované strany spokojné .

Inak sa naozaj  kúpa  rodinného domu  na kľúč cez developera môže stať nočnou morou   pre obidve strany.

   Ak potrebujete  riešiť  výstavbu domu na kľúč, alebo vlastnú výstavbu domu  a jeho financovanie  som vám k dispozícii ak vyplníte kontaktný formulár. Alebo vás budem rada počuť na mojom telefóne 0915 866 612 . 

Ak by ste chceli dostávať podobné články o peniazoch, stlačte prosím žlté tlačítko pod článkom.

Pokiaľ sa vám článok páčil, potešíte ma svojím lajkom, alebo zdieľaním.             

                                                                                                                                   Ing. Monika Janíčková Hanzesová

.

Finanční experti

Chcem sa poradiť